Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Ce qu'il faut retenir

 Vous avez un projet immobilier ? Il existe une solution de prêt pour chaque situation : primo-accédant, investisseur, rénovation énergétique… Dans cet article, nous allons vous présenter chaque type de crédit immobilier pour vous permettre de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions possibles !

• Il existe les prêts immobiliers classiques (amortissable, in fine, relais, à taux fixe ou variable), que l’on peut utiliser pour différents projets (achat, investissement, rénovation).
• Vous avez des ressources modestes ? Dans ce cas, renseignez-vous sur les prêts aidés : ils permettent souvent d’acheter ou de rénover à moindre coût, voire sans intérêts. Il y a même des aides locales, par exemple pour acheter à Paris.
• Vous devrez compléter votre prêt immobilier avec une assurance emprunteur et parfois avec une garantie (hypothèque ou caution). Vos mensualités sont ensuite calculées sur la durée du crédit.

Diane Levy 22 avril 2026 14 min

Pourquoi effectuer une demande de prêt bancaire ?

Lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet immobilier, les organismes conventionnels de crédit vous proposent un prêt bancaire. Vous avez donc la possibilité d’obtenir des fonds afin de concrétiser votre projet.

En contrepartie, vous êtes tenu de rembourser les sommes qui vous sont prêtées, et ce, de façon progressive. Par ailleurs, vous devez tenir compte des intérêts de votre emprunt. Sachez que les sommes prêtées par un organisme de crédit peuvent varier en fonction de votre projet, de votre situation financière, et du type de crédit souhaité.

Les montants qui vous sont accordés sont remboursables de manière mensuelle et peuvent courir sur plusieurs années.

De quoi un prêt bancaire est-il composé ?

Par définition, un prêt bancaire comporte différents éléments et implique donc plusieurs questions.

Combien puis-je emprunter ?

La somme empruntée, également nommée capital, est destinée à financer l’intégralité de votre projet. Le capital emprunté correspond au prix du bien que vous désirez acheter. La somme de votre emprunt immobilier peut également couvrir les frais de notaire. Vous souscrivez alors un crédit immobilier à 110 %. À noter que les établissements bancaires n’acceptent pas tous le financement sans apport personnel pour couvrir ces frais.

Qu’est-ce que le taux d’intérêt ?

Lorsque vous souscrivez un prêt, la banque perçoit des intérêts qui lui permettent de se financer en retour. Ces intérêts sont définis en amont de l’octroi du prêt et calculés sous la forme d’un pourcentage. Ils peuvent varier selon les risques que comporte le financement de votre projet.

Quelle est la durée de remboursement d’un prêt ?

La durée de remboursement d’un prêt concerne également le remboursement des intérêts et du capital emprunté. Elle est convenue entre l’emprunteur et l’organisme de crédit. Vous avez donc la possibilité de vous acquitter de votre remboursement de manière progressive. Cela prend la forme de mensualités .

L’assurance de prêt est-elle obligatoire ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez obligatoirement le faire assurer. L’assurance de prêt immobilier couvre le remboursement de votre prêt en cas d’imprévus et face aux aléas de la vie.

Outre l’assurance de prêt, sachez qu’une garantie est nécessaire. Cette condition imposée par l’établissement bancaire permet à ce dernier d’être couvert si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt. La garantie peut consister en une hypothèque, une caution, ou ce que l’on nomme hypothèque légale spéciale du prêteurs de deniers (ex-PPD) très proche du fonctionnement de l’hypothèque. La décision du type de garantie revient en général à la banque (une caution bancaire dans une grande majorité des cas).

Que faut-il savoir sur les prêts immobiliers dits classiques ?

Vous souhaitez acheter une résidence principale, secondaire ou réaliser un investissement locatif ? Vous aimeriez faire construire une maison ou effectuer des travaux de rénovation d’un montant supérieur à 75 000 € ? Le prêt immobilier bancaire vous permet de financer ces projets.

Zoom sur les différents types de crédits :

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable permet d’amortir le remboursement de la somme empruntée sur la durée totale de votre prêt. Les emprunteurs ont fréquemment recours au prêt amortissable afin de se projeter et d’anticiper le paiement des échéances dues car il permet une visibilité sur le long terme. Lorsqu’une banque vous soumet son offre de prêt, elle y fait figurer un tableau d’amortissement. Ce dernier vous donne à voir, de façon détaillée, la manière dont vos mensualités sont structurées du début jusqu’à la fin du prêt. Pour rappel, les mensualités sont calculées à partir du capital à rembourser et des intérêts dus à la banque.

Le prêt in fine

À l’inverse du prêt amortissable, le capital emprunté est à verser à la fin du crédit, et plus précisément au versement de la dernière mensualité, en une seule et même fois. Pendant toute la durée du prêt et jusqu’à la dernière échéance, vous ne remboursez que les intérêts. Le prêt in fine s’adresse avant tout aux emprunteurs effectuant un investissement locatif.

Le prêt relais

Vous désirez vendre votre bien actuel afin d’effectuer un nouvel achat immobilier, mais vous n’avez pas encore trouvé preneur ? Le prêt relais peut être envisagé. Cette avance accordée par l’établissement bancaire sollicité finance l’achat de votre futur bien immobilier en attendant la vente de votre bien actuel. S’étalant généralement sur une période de 1 à 2 ans, le prêt relais se concentre sur le seul remboursement des intérêts. À la toute fin du prêt, il vous faudra rembourser le capital restant dû, dès lors que vous aurez pu vendre votre bien. Il existe également des solutions englobant prêt actuel et futur crédit immobilier. Un courtier peut vous conseiller en fonction de votre projet et de votre profil.

Le prêt à taux fixe simple ou modulable

Le prêt à taux fixe est une garantie de sécurité et de visibilité tant pour l’emprunteur que pour l’organisme prêteur. Pendant la totalité de la durée du prêt, les mensualités restent fixes et leur montant ne change pas. Vous avez également la possibilité de souscrire un prêt à taux modulable qui vous permet de profiter d’un taux fixe pendant 5, 10 ou 15 ans. Par la suite, vous pouvez opter pour un prêt à taux variable capé.

Le prêt à taux variable simple ou capé

Révisé à chaque date anniversaire du contrat souscrit, le taux variable dépend du cours de l’Euribor. Cet indice de référence détermine le montant que les organismes bancaires se prêtent mutuellement à court terme sur le marché monétaire. Le prêt à taux variable peut être avantageux lorsqu’une tendance baissière de l’Euribor est observée. Toutefois, en cas de hausse, il peut présenter un risque financier pour l’emprunteur.

Le taux variable capé est, quant à lui, plafonné. Les variations sont donc limitées. En d’autres termes, en souscrivant un prêt à taux variable capé, vous définissez avec l’organisme bancaire le seuil minimum et le plafond maximum de ce taux.

Le prêt modulable

Vous aimeriez pouvoir augmenter ou diminuer le montant de vos mensualités en fonction de l’évolution de vos revenus et de votre situation financière ? Pour cela, vous devez souscrire un prêt amortissable. Ensuite, il vous faudra fixer, avec l’accord de la banque sollicitée, le montant maximum des modulations et le nombre de modulations dont vous pouvez bénéficier.

Le prêt à paliers

Vous souscrivez plusieurs prêts pour financer l’achat d’un bien immobilier ? Dans ce cas, l’organisme bancaire peut effectuer un montage de prêt, également nommé prêt à paliers ou lissage de prêt. De cette manière, vous pouvez obtenir une mensualité constante. D’autre part, le prêt à paliers n’impacte pas votre taux d’endettement même lorsque vous devez rembourser deux crédits distincts.

Le prêt multiligne ou gigogne

Vous souhaitez diminuer le coût de votre prêt immobilier et son taux d’intérêt ? Avec le prêt multiligne, aussi connu sous le nom de prêt gigogne, vous pouvez souscrire deux crédits au lieu d’un seul. Les sommes octroyées pour chaque prêt ne sont pas les mêmes, ce qui vous permet de réduire le coût total du financement.

Supposons par exemple que vous empruntiez 200 000 €. Le premier crédit permettra de financer une somme de 150 000 € et le second de 50 000 €. Pour deux crédits bancaires différents, vous obtiendrez donc des mensualités et des taux différents. Les sommes les plus importantes doivent être remboursées en priorité, ce qui vous permet par la suite de rembourser des mensualités moins élevées.

En effectuant un lissage de vos deux prêts, vous bénéficiez de mensualités identiques sur toute la durée de votre prêt.

Les prêts aidés d’accession

Hormis les prêts bancaires, il existe d’autres types de prêts dits : aidés. Ceux-ci permettent de financer tout ou partie de l’opération d’achat à des conditions avantageuses. Ces prêts aidés sont réglementés par le Gouvernement et distribués par les banques. Ils permettent aux ménages les plus modestes d’accéder plus facilement à la propriété sous certaines conditions.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

C’est le dispositif phare pour les primo-accédants. Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro vous permet de bénéficier d’un prêt sans aucun intérêt à rembourser. En 2026, le PTZ est accessible pour l’achat dans le neuf comme dans l’ancien avec rénovation énergétique : les travaux doivent alors représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. 

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Destiné aux ménages aux revenus modestes, le PAS est un prêt dont les taux d’intérêt sont plafonnés. Vous pouvez financer jusqu’à 100 % du prix de construction ou d’achat d’un logement, hors frais de notaire. Il ouvre également droit à des frais de dossier bancaire limités. Petite contrainte toutefois : le prêt doit être garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), mais cette garantie est exonérée des taxes de publicité foncière.

Le prêt Action Logement 

Vous êtes salarié d’une entreprise privée de plus de 10 personnes ? Vous êtes potentiellement éligible au prêt accession d’Action Logement. L’organisme propose un taux avantageux de 1 % (hors assurance obligatoire) pour financer une partie de l’acquisition de votre résidence principale jusqu’à 50 000 euros.

Le prêt conventionné (PC)

Contrairement au PAS, le prêt conventionné n’est pas soumis à des conditions de ressources. Il est octroyé par les banques (ou autre organisme prêteur) qui ont signé une convention avec l’État. Le taux d’intérêt est également plafonné et il est possible de financer la totalité de votre opération immobilière, sauf : 

• les frais de notaire ; 
• les frais d’hypothèque ; 
• les frais d’instruction du dossier ;
• les éventuels frais d’achat de meubles pour le logement.

Le prêt social location-accession (PSLA)

Le prêt social location-accession permet d’acheter un logement après une période de « test » en tant que locataire (la phase locative). Durant la seconde phase (la phase acquisitive), vous pouvez lever votre option d’achat et devenir propriétaire du logement. Vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit (5,5 %) et d’une exonération de taxe foncière pendant plusieurs années après l’achat, mais aussi d’une décote du prix de vente de 1 % par année de location.

Les aides des collectivités locales

Enfin, n’hésitez pas à vous adresser à vos collectivités locales : mairies, départements ou régions proposent parfois des aides pour encourager l’accession à la propriété sur leur territoire, notamment pour les jeunes ménages ou pour la revitalisation des centres-villes. Pensez à consulter l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) de votre secteur pour en savoir plus sur les dispositifs spécifiques disponibles en 2026.

Faire appel à un courtier Immoprêt vous permet de vérifier quel type de financement est adapté à votre projet. Il vous trouvera le meilleur prêt immobilier selon votre profil emprunteur et négociera les meilleures conditions possibles pour vous.

Les autres aides pour devenir propriétaire immobilier

Mais ce n’est pas terminé : au-delà des grands classiques cités ci-dessus, il existe encore d’autres dispositifs pour devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf ou ancien. Ils sont moins connus, et pourtant ce sont de véritables leviers à l’accession immobilière.

Le bail réel solidaire (BRS)

Grande innovation de ces dernières années, le bail réel solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue. Le principe est simple : vous achetez les murs de votre logement, mais vous restez locataire du terrain, qui appartient à un Organisme de foncier solidaire. Ce dispositif permet de faire baisser le prix d’achat de 20 % à 40 % par rapport au marché traditionnel.

Le prêt avance rénovation (PAR+)

Vous achetez un logement avec une étiquette énergétique basse (F ou G) pour le rénover ? Le prêt avance rénovation (PAR+) est un prêt hypothécaire sans condition de ressources. On parle aussi de prêt « in fine » : vous ne remboursez le capital qu’au moment de la vente du bien ou lors d’une succession. Depuis 2024 et pour les ménages modestes, les intérêts peuvent même être pris en charge par l’État pendant 10 ans (c’est le PAR+ à 0 %).

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Pour la rénovation énergétique de votre logement, l’éco-prêt à taux zéro est un prêt sans intérêts. Son montant varie entre 7 000 et 30 000 euros selon le nombre de travaux éligibles réalisés. Vous devez toutefois obligatoirement passer par un artisan reconnu garant de l’environnement (RGE). Le prêt se rembourse ensuite dans un délai maximal de 15 ans.

Le prêt Paris logement (PPL) 

À Paris, le PPL est un prêt à 0 % complémentaire pour les ménages achetant dans la capitale “intra-muros”. Il est toutefois accordé uniquement si le montant total des emprunts (PPL 0 % inclus) d’une durée supérieure à 5 ans est au moins égal à 90 % du prix d’achat (hors travaux et frais de notaire).